Déficit foncier en 2026 : comment ça marche

• 10 700 €imputables sur le revenu global
• 21 400 €plafond doublé (rénovation énergétique)
• 10 ansreport du surplus

Le déficit foncier est l'outil de prédilection des propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux. Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, le déficit qui en résulte vient réduire votre revenu imposable global — donc votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.

Comment se crée un déficit foncier ?

Au régime réel (obligatoire dès que vous voulez déduire vos charges réelles), vous soustrayez de vos loyers l'ensemble des charges : travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion. Si le total des charges dépasse les loyers, vous êtes en déficit.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Deux régimes coexistent pour déclarer des loyers de location nue :

• Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans que vous ayez à justifier de charges — mais il ne permet pas de créer un déficit.
• Le régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option pour 3 ans) permet de déduire vos charges réelles et donc de générer un déficit foncier. C'est le régime à privilégier dès que vous engagez des travaux importants.

En pratique : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers (typiquement une année de travaux), le réel devient plus avantageux que l'abattement du micro-foncier. Le déficit se déclare sur le formulaire 2044, reporté sur votre déclaration 2042.

Combien pouvez-vous déduire ?

La part de déficit issue des dépenses de travaux (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel, ainsi que la part liée aux intérêts d'emprunt, est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Un dispositif temporaire porte le plafond d'imputation à 21 400 € par an pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique. La condition : ces travaux doivent faire passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D (nouveau DPE à l'appui), avec un devis accepté à partir du 5 novembre 2022.

Attention au calendrier : ce plafond majoré ne concerne que les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025. La déclaration 2026 (revenus 2025) est donc la dernière occasion d'en profiter pour un chantier déjà réglé. Au-delà, on revient au plafond de droit commun de 10 700 €.

Exemple chiffré

Karim perçoit 9 000 € de loyers annuels et engage 18 000 € de travaux de rénovation. Ses charges dépassent ses loyers de 9 000 € : ce déficit s'impute sur son revenu global (sous le plafond de 10 700 €). Avec une tranche à 30 %, il économise environ 2 700 € d'impôt. Les années suivantes, le report de charges viendra en plus effacer ses revenus fonciers — qui échappent alors à l'impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

La condition à respecter

Pour conserver l'avantage, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit. Une revente ou un arrêt de location anticipé entraîne la remise en cause de l'économie réalisée.