LMNP : fiscalité de la location meublée en 2026

• 50 %abattement micro-BIC
• 77 700 €seuil du micro-BIC
• Amortissementatout du régime réel

La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous, avec des logiques d'optimisation très différentes.

Le régime micro-BIC

Il s'applique par défaut tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €(location meublée de longue durée). Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %: vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, sans avoir à justifier de charges. Simple, mais vous ne déduisez rien d'autre.

Attention aux meublés de tourisme : pour les recettes 2025, les meublés de tourisme non classés voient leur abattement ramené à 30 % et leur seuil à 15 000 €. La location meublée classique de longue durée reste, elle, à 50 % / 77 700 €.

Le régime réel : l'amortissement, l'arme secrète

Au régime réel (obligatoire au-delà du seuil, ou sur option), vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier : chaque année, une fraction de leur valeur (typiquement 2 à 3 % du bâti, 10 à 20 % du mobilier) vient en déduction de vos loyers. Résultat fréquent : un revenu imposable proche de zéro pendant des années.

Micro-BIC ou réel : le comparatif chiffré

Exemple : 20 000 € de loyers meublés, un bien de 200 000 € (dont 160 000 € amortissables), 10 000 € de mobilier, 3 500 € de charges réelles et 2 500 € d'intérêts d'emprunt. TMI 30 %.

Ici l'écart estimé est de 729 €, avant frais de comptabilité, à TMI inchangée. Les prélèvements sociaux de 18,6 % concernent les revenus LMNP 2025 taxés par la DGFiP en 2026, s'ils ne sont pas déjà soumis à des cotisations sociales. L'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit : sa fraction non déduite est reportée selon les règles applicables. Source DGFiP : régimes d'imposition des locations meublées.

À partir de quand le réel devient-il gagnant ?

La règle de décision est simple : le réel l'emporte dès que charges réelles + intérêts + amortissements dépassent 50 % de vos loyers (l'abattement du micro-BIC). En pratique, c'est presque toujours le cas quand il y a un crédit en cours ou un bien récent à amortir ; le micro-BIC ne reste intéressant que pour un bien détenu depuis longtemps, sans emprunt et sans travaux. Contrepartie du réel : une comptabilité, dont les frais doivent être intégrés à la comparaison. L'option pour le réel est valable un an et renouvelée automatiquement ; les délais d'option et de renonciation sont à vérifier auprès de votre service des impôts des entreprises.

Le point de vigilance 2025

Pour les ventes réalisées depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux pratiqués avant 2025 : le prix d'acquisition est minoré des amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable. (Exceptions : résidences étudiantes et résidences services pour personnes âgées ou handicapées.) L'avantage annuel reste très fort, mais la revente doit désormais être anticipée dans votre stratégie.

LMNP ou LMP ?

Vous restez non professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées sont inférieures à 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer. Au-delà des deux, vous basculez en loueur professionnel (LMP), aux règles différentes.