Guide fiscal · 2026
LMNP : fiscalité de la location meublée en 2026
Louer en meublé relève des BIC, avec deux régimes possibles. Micro-BIC ou réel, amortissement et point de vigilance 2025 sur la plus-value.
Par · Mis à jour le · barème revenus 2025
- 50 %abattement micro-BIC
- 77 700 €seuil du micro-BIC
- Amortissementatout du régime réel
La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous, avec des logiques d'optimisation très différentes.
Le régime micro-BIC
Il s'applique par défaut tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €(location meublée de longue durée). Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %: vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, sans avoir à justifier de charges. Simple, mais vous ne déduisez rien d'autre.
Attention aux meublés de tourisme : depuis la loi de finances 2025, les meublés de tourisme non classés voient leur abattement ramené à 30 % et leur seuil à 15 000 €. La location meublée classique de longue durée reste, elle, à 50 % / 77 700 €.
Le régime réel : l'amortissement, l'arme secrète
Au régime réel (obligatoire au-delà du seuil, ou sur option), vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier : chaque année, une fraction de leur valeur vient en déduction de vos loyers. Résultat fréquent : un revenu imposable proche de zéro pendant des années.
Le régime réel est presque toujours gagnant dès qu'il y a un crédit ou des travaux. Il impose en revanche une comptabilité (souvent via un expert-comptable).
Le point de vigilance 2025
Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. L'avantage annuel reste très fort, mais la revente doit désormais être anticipée dans votre stratégie.
LMNP ou LMP ?
Vous restez non professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées sont inférieures à 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer. Au-delà des deux, vous basculez en loueur professionnel (LMP), aux règles différentes.
Micro-BIC ou réel, le bon choix dépend de vos charges et de votre crédit. EcoImpot intègre vos revenus meublés dans le calcul global de votre impôt pour comparer les scénarios.
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Quel abattement en micro-BIC pour une location meublée ?
Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement forfaitaire de 50 %. Les meublés de tourisme non classés relèvent, depuis la loi de finances 2025, d'un abattement de 30 % et d'un seuil de 15 000 €.
Pourquoi le régime réel est-il souvent plus avantageux en LMNP ?
Parce qu'il permet, en plus de déduire les charges réelles, d'amortir le bien et le mobilier : une fraction de leur valeur vient chaque année réduire les loyers imposables, souvent jusqu'à annuler le revenu imposable. Il impose en contrepartie une comptabilité.
Qu'est-ce qui change à la revente depuis 2025 ?
Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable lors de la vente.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes loueur non professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées restent sous 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer. Si les deux conditions sont franchies, vous devenez loueur professionnel (LMP), soumis à des règles différentes.